Om verdiestimatet

Verdiestimatet er et datagenerert estimat av markedsverdien til boliger. Estimatet beregnes for tilnærmet alle boliger i Norge, ved bruk av en egenutviklet formel laget av det norske teknologiselskapet Boligmappa AS. Verdiestimatet beregnes blant annet basert på fysiske egenskaper ved boligen, offentlige boligdata, markedsforhold og data oppgitt av boligeiere på hjemla.no.

Treffsikkerheten til verdiestimatet avhenger av hvor mye data som er tilgjengelig for boligen og for det aktuelle området. Noen områder har mer detaljert boliginformasjon tilgjengelig - for eksempel flere omsetninger, informasjon om størrelse på boligene, antall soverom osv. Generelt sett vil treffsikkerheten være høyere for boliger hvor man har mer data tilgjengelig.

Tilknyttet et verdiestimat vises også en antatt treffsikkerhet av estimatet. Den antatte treffsikkerheten sier noe om hvilket datagrunnlag datamaskinen har hatt tilgang til om boligen når estimatet ble regnet ut. Jo høyere den antatte treffsikkerheten er, jo større forventning kan man ha til at estimatet treffer godt på boligens reelle markedsverdi.

Datamaskinen som regner ut verdiestimatet bruker avanserte statistikk- og maskinlæringsmodeller som kan undersøke hundrevis av datapunkter for hver enkelt bolig.

For å beregne et verdiestimat brukes en sofistikert modell som inkluderer data fra offentlige registre, og sanntidsinformasjon fra annonseplattformer, meglerhus, m.fl. I tillegg tar estimatet høyde for eventuell informasjon som boligeiere har oppgitt om sin Min Bolig direkte på hjemla.no.

Verdiestimatet baseres blant annet på faktorer som:

• Boligegenskaper - som antall kvadratmeter, plassering, antall bad og soverom mm.
• Markedsdata - som prisantydning, beskrivelse av boligen, sammenlignbare boliger, antall dager i markedet mm.
• Historiske data – tidligere salg, offentlig tilgjengelig informasjon mm.
• Markedstrender - som sesongmessige endringer i etterspørselen mm.

Tilgang til god data er avgjørende for å kunne oppnå gode resultater, og for å kunne tilby god kvalitet til våre brukere. Vi jobber kontinuerlig med å koble oss på og foredle nye datakilder for å forbedre verdiestimatet ytterligere.

Eksempler på noen av datakildene verdiestimatet bruker er Infoland, Statistisk Sentralbyrå, Geonorge og Miljødirektoratet.

Mengden data vi har for din bolig og boliger i ditt nabolag, samt antall omsetninger i området påvirker verdiestimatets treffsikkerhet. Som regel vil et for høyt eller for lavt estimat være tilknyttet manglende kjente særegenheter ved boligen. Generelt vil “unormale” boliger være de som er vanskeligst å estimere.

Et for høyt estimat er gjerne tilknyttet boliger hvor verdimessige negative kvaliteter er ukjent, feks. om det er et oppussingsobjekt med svært dårlig standard eller en leilighet med dårlige lysforhold og planløsning. Et for lavt estimat er gjerne tilknyttet ukjente positive kvaliteter som er sjeldne på markedet, slik som f.eks. en stor takterrasse med utsikt. Jo mer unik en bolig er, jo vanskeligere er det å finne et godt sammenligningsgrunnlag, og usikkerheten knyttet til estimatet blir høyere.

Dersom en bolig har blitt betydelig rehabilitert siden forrige salg vil det kunne føre til at verdiestimatet blir for lavt, særlig hvis det er kort tidsperiode mellom salgen.

Det kan forekomme feil i datagrunnlaget for estimatet. Det kan være flere årsaker til dette, for eksempel at vi får feil data fra andre kilder. Hjemla jobber kontinuerlig med å forbedre datagrunnlaget. Hvis informasjonen om din bolig er feil eller ufullstendig vil du trolig få et mer treffsikkert estimat om du oppdaterer informasjonen inne på din Min Bolig-side.

Oppdateringer i informasjonen om boligen blir tatt med i verdiestimatet umiddelbart. Hvis oppdateringene ikke er betydelige nok til å påvirke boligens estimerte verdi, kan det hende at verdiestimatet for boligen ikke endres. Som boligeier vil man se det oppdaterte estimatet på sin Min Bolig-side. Etter opp til 20 minutter vil estimatet for boligen tilgjengeliggjøres også for alle brukere - om ikke den oppdaterte informasjonen om boligen underkjennes.

Verdiestimatet for alle boliger oppdateres ukentlig. I sjeldne tilfeller blir denne timeplanen avbrutt av planlagte oppdateringer av algoritmen eller liknende.

Verdiestimatet er basert på komplekse og proprietære algoritmer som kan inkludere millioner av datapunkter. Algoritmene bestemmer den omtrentlige merverdien som et ekstra soverom eller bad bidrar med, selv om størrelsen på endringen avhenger av mange faktorer, inkludert lokale markedstrender, beliggenhet og annen informasjon om boligen.

Når egenskapene på boligen din endres sendes den oppdaterte informasjonen gjennom den samme modellen på nytt for å regne ut et oppdatert estimat. Når f.eks. antall rom endres vil også sammenligningsgrunnlaget endres. Hvis det ikke finnes eller er veldig få enheter i ditt området som har tilsvarende antall soverom, kan det gi uventende resultater. Hjemla anbefaler ikke å feilaktig endre egenskaper om sin bolig med formål å kunne forstå verdien av f.eks. et ekstra soverom.

Nei. Verdiestimatet er ikke en verdivurdering/e-takst og kan som regel ikke brukes i stedet for disse. Verdiestimatet er et datagenerert estimat av markedsverdien av en bolig i dag, gitt tilgjengelige data.

Vi oppfordrer kjøpere, selgere og boligeiere til å bruke verdiestimatet som et uavhengig utgangspunkt, som man kan supplere med annen informasjon om boligen. F.eks. en verdivurdering fra en eiendomsmegler, markedsanalyse av sammenlignbare boliger, besøk av aktuell bolig til salgs og lignende.

Verdi på bolig og eiendom kan fastsettes på forskjellige måter. Den metoden flest personer har et forhold til er nok verdien boligen oppnår når den selges i det åpne markedet. Samtidig kan verdien av en bolig estimeres, f.eks. med verdiestimatet.

Verdiestimatet kunne i prinsippet også hett boligverdi, så lenge begge sikter til en estimert verdi på boligen. Boligverdi brukes av en rekke aktører i boligmarkedet, som f.eks. av meglere, og av Skatteetaten. Når vi utviklet vårt estimatet av boligers markedsverdi synes vi det var mer forståelig å kalle dette produktet Verdiestimatet, fremfor å skulle kalle det Boligverdi.

Nei. En bank vil som hovedregel kreve at det benyttes en verdivurdering/e-takst når man skal refinansiere boliglånet. Verdiestimatet er ikke godkjent som erstatning for verdivurdering/e-takst, men det kan gi deg som boligeier god informasjon om hvorvidt boligen antas å ha økt i verdi eller ikke, og med det om man tilsynelatende kan kvalifisere for refinansiering av boliglånet.

Vi oppfordrer kjøpere, selgere og boligeiere til å bruke verdiestimatet som et uavhengig utgangspunkt til å anslå verdien av en bolig. Utgangspunktet kan man supplere med annen informasjon om boligen, f.eks. en verdivurdering fra en eiendomsmegler, markedsanalyse av sammenlignbare boliger, besøk av aktuell bolig til salgs og lignende.

Ja. I Hjemla jobber et av de tyngste fagmiljøene innen matematikk og data science om boliger og boligmarkedet. Vårt team av prisvinnende data scientists jobber hver dag for å forbedre verdiestimatet og våre andre komplekse produkter ytterligere. Gjennom verdiestimatets levetid har vi lansert flere store algoritmeoppdateringer i estimatet. I tillegg blir andre inkrementelle forbedringer publisert fortløpende mellom store oppgraderinger.

Verdiestimatet for alle boliger oppdateres ukentlig. I sjeldne tilfeller blir denne timeplanen avbrutt av planlagte oppdateringer av algoritmen eller liknende.

Nei. Verdiestimatet er ment å gi et estimat av prisen en bolig ville oppnådd hvis den ble solgt i markedet for sin fulle verdi. Det betyr at vi utelukker salg som knytter seg til delvis eierskap av eiendommen, arv, eller tvangssalg fra datagrunnlaget estimatet benytter.

Vår analyse av transaksjoner under tvangssalg og arv støtter konklusjonen om at disse salgene generelt ikke representerer boligens “fulle, reelle verdi” sammenlignet med “standard” salg av bolig i det åpne markedet. Derfor benytter ikke estimatet data om disse salgene, og slike salg er heller ikke presentert i boligens historikk.

Verdiestimatet kalkuleres av en automatisk, lukket dataprosess. Det er ikke mulig for ansatte eller utenforstående å manuelt endre estimatet av markedsverdien til en bolig.

Informasjonen dataen benytter om din bolig for å regne ut verdiestimatet kan endres av boligens hjemmelstaker(e) på Min Bolig-siden, og evt. av en bruker som har fått administratortilgang til boligen fra hjemmelstaker. Oppdatert informasjon om boligen hensyntas inn i estimatet umiddelbart, og kan resultere i en endret estimert markedsverdi.

Ja. Verdiestimatets nøyaktighet avhenger av mengden data vi har for den aktuelle boligen og området rundt. Som boligeier har man tilgang til å oppdatere informasjon og egenskaper tilhørende sin bolig, og med det bidra til at datagrunnlaget om boligen (som dataen hensyntar når estimatet beregnes) er så korrekt som mulig.

Oppdatering av informasjon om boligen garanterer ikke en økning i verdien av verdiestimatet, men vil bidra til å gjøre estimatet så nøyaktig som mulig.

Boligeier kan oppdatere informasjonen om sin bolig på sin Min Bolig-side.

Verdiestimatet benytter mye mer enn kun sammenlignbare salg i et gitt område. Boligens fysiske egenskaper, dokumentert tilstand, historisk informasjon og markedsdata er alle med i den endelige beregningen. Jo mer vi vet om boliger i et område (inkludert din bolig), jo høyere forventet treffsikkerhet vil estimatet ha.

Modellene som benyttes i verdiestimatet kan finne nabolag som ligner på ditt og bruke salg i disse områdene for å ekstrapolere trender i ditt boligmarked. Vår estimeringsmetode er forskjellig fra en sammenlignende markedsanalyse utført av en eiendomsmegler. Vi bruker data fra et geografisk område som er mye større enn nabolaget ditt for å beregne verdiestimatet. Det betyr at selv om det ikke skulle være noen nylige salg i nabolaget ditt, muliggjør selv noen få salg i området at vi kan ekstrapolere trender i det lokale boligmarkedet.

Verdiestimatet ble laget for å gi alle (interessent, kjøper, selger, boligeier) mer informasjon om boliger og boligmarkedet. Et av formålene med hjemla.no er å tilgjengeliggjøre og presentere brukervennlige data for å fremme transparensen i og forståelsen for boligmarkedet, og på den måten muliggjøre at vi alle kan ta bedre boligvalg. Verdiestimatet bør således ikke brukes til å øke prisen på et hjem, og derfor er estimatet laget for å følge markedet - ikke drive det.

Som boligeier kan man redigere informasjonen om egen bolig inne på sin Min Bolig-side, og med det sikre at informasjonen om boligen (egenskaper, fasiliteter, dokumentasjon) er korrekt. Når man oppdaterer informasjon om sin bolig vil verdiestimatet rekalkuleres basert på den oppdaterte informasjonen.

Ingen brukere eller boligeier har anledning til å endre estimatet på annen måte enn slik beskrevet over. Dette innebærer også at det ikke er mulig å overskrive verdien estimatet gir, noe som ville vært et brudd på vår visjon om at verdiestimatet skal fungere som en uavhengig og nøytral kilde til boligens estimerte markedsverdi.

Nei. Verdiestimatet er en automatisert verdimodell som estimerer boligens markedsverdi gitt datagrunnlaget estimatet har tilgang til om boligen og området rundt. Verdiestimatet er således ikke en verdivurdering/e-takst. De fleste utlånsaktører vil kreve en verdivurdering/e-takst når de tar lånerelaterte beslutninger.

Verdiestimatet er ikke godkjent som erstatning for verdivurdering/e-takst, men det kan gi deg som boligeier god informasjon om hvorvidt boligen antas å ha økt i verdi eller ikke. Og med det om man tilsynelatende kan kvalifisere for et nytt boliglån eller refinansiering av boliglånet.

Tilknyttet hvert verdiestimat kalkuleres det en usikkerhetsgrad som sier noe om sannsynligheten for at estimatet treffer bra sammenlignet med faktisk markedsverdi. Usikkerhetsgraden baserer seg blant annet på boligens alder, størrelse og historisk treffsikkerhet av estimatene til nærliggende boliger, på antall salg i området og tid siden boligen sist ble solgt.

Usikkerhetsgraden for antatt treffsikkerhet presenteres som en score fra én til tre søyler, hvor tre søyler angir høyest forventet treffsikkerhet.

Det er viktig å merke seg at usikkerhetsgraden sier noe om forventet treffsikkerhet av verdiestimatet, og kalkuleres før vi vet den hva den faktiske kvaliteten på estimatet er - som vi først kan vite når boligen er solgt i det åpne markedet. Dette betyr at selv om usikkerhetsgraden viser tre søyler er det ikke garantert at estimatet er riktig, men sannsynligheten for det er høy.

Nei. Skatteetaten benytter ikke verdiestimatet som grunnlag for boligverdi eller for å sette formuesverdien av boliger.
En av hovedforskjellene mellom boligverdi og verdiestimatet er at førstnevnte beregnes med bruk av parametere som er tilgjengelig for alle boliger, mens verdiestimatet kalkuleres basert på informasjonsgrunnlaget som er tilgjengelig for hver enkelt bolig.